Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

26 Νοεμβρίου 2017

Περισσότερο από είκοσι χρόνια έχουν περάσει από τότε που το ελληνικό κράτος κάλεσε τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα να τα δηλώσουν στο Κτηματολόγιο, δηλαδή στο νέο, τότε, σύστημα καταγραφής ακινήτων, που εξασφαλίζει περισσότερες εγγυήσεις ασφαλείας δικαίου σχετικώς με την κυριότητα, την περιγραφή και την μεταβίβαση ακινήτων παντός είδους, ήτοι αγροτεμάχια, οικόπεδα, μονοκατοικίες, διαμερίσματα, αποθήκες, χώρους σταθμεύσεως κλπ. καθώς και ποσοστά εξ αδιαιρέτου επ’ αυτών.

Από την αρχή της δημιουργίας του Κτηματολογίου, στην δεκαετία του 1990, ο νέος θεσμός έχει εισαχθεί με πολύ αργό ρυθμό στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδος, με τους ιδιοκτήτες ακινήτων να καλούνται ανά περιοχή να καταθέσουν τα συμβόλαια και τα άλλα αποδεικτικά έγγραφα που κατέχουν αναφορικώς με παντός είδους ακίνητη ιδιοκτησία. Για να δοθεί ένα κίνητρο δήλωσης των ακινήτων στο Κτηματολόγιο έχουν θεσπισθεί σειρά διατάξεων που ορίζουν ότι δεν μπορείς να μεταβιβάσεις το ακίνητό σου, ούτε να το διεκδικήσεις στο δικαστήριο, εάν δεν το έχεις δηλώσει στο Κτηματολόγιο. Μεγάλη σημασία έχει μία διάταξη που ορίζει ότι εάν περάσουν δέκα χρόνια μετά από την οριστική λειτουργία του Κτηματολογικού Γραφείου σε μία περιοχή, όσα ακίνητα είναι “ορφανά¨, όσα δηλαδή έχουν εντοπισθεί από το Κτηματολόγιο αλλά κανένας δεν τα έχει δηλώσει ως δικά του, περιέρχονται στην κυριότητα του Δημοσίου. Μετά από αυτό το γεγονός, το μόνο δικαίωμα που θα απομένει σε κάποιον που θα υποστηρίζει ότι το ακίνητο που πήρε το Δημόσιο ήταν δικό του, θα είναι να διεκδικήσει αποζημίωση από το κράτος ίση με την αξία του ακινήτου που δεν είχε δηλώσει εμπροθέσμως στο Κτηματολόγιο και του οποίου μετά την πάροδο της δεκαετίας έχασε πλέον την κυριότητα.
Ο κανόνας της δεκαετίας μετά από διαδοχικές παρατάσεις έγινε κανόνας της 14ετίας, για να δοθεί μεγαλύτερη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να τα δηλώσουν. Επειδή όμως ο χρόνος περνάει αμείλικτα, ιδίως για όσους αμελούν, τα 14 έτη παρήλθαν για το πρόγραμμα δήλωσης ακινήτων στο Κτηματολόγιο σε πολλές περιοχές ανά την Ελλάδα και εντός του 2018 συμπληρώνονται πλέον οι προθεσμίες σύμφωνα με τις οποίες όσα ακίνητα είναι “αγνώστου ιδιοκτήτη”, δηλ. ενώ έχουν καταγραφεί ως ξεχωριστές ιδιοκτησίες δεν έχει υπάρξει δήλωση στο Κτηματολόγιο από κάποιον (φυσικό ή νομικό πρόσωπο) που να ισχυρίζεται ότι είναι δικό του, περνούν στην κυριότητα του Δημοσίου. Δημοσιογραφικές πηγές αναφέρουν ότι πρόκειται σ’ αυτή την φάση για 200.000 περίπου ακίνητα “αγνώστου ιδιοκτήτη” που εντός του 2018 πρόκειται να περιέλθουν στο Δημόσιο, εκτός κι αν δοθεί νέα παράταση.
Στο ενδεχόμενο νέας παράτασης συνηγορεί το γεγονός ότι στον προϋπολογισμό του 2018 δεν προβλέπεται κονδύλιο για αποζημιώσεις όσων θα χάνουν μ’ αυτόν τον τρόπο το ακίνητό τους. Επίσης, από τους συλλόγους ιδιοκτητών ακούγονται αιτήματα περί παράτασης της 14ετίας έως την εικοσαετία, ώστε να συμπίπτουν οι διατάξεις του Κτηματολογίου με την γενική αρχή της (εκτάκτου) χρησικτησίας που είναι τα είκοσι χρόνια.
Σε κάθε περίπτωση, όσοι είναι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα και έχουν αμελήσει να ελέγξουν εάν στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητό τους έχει εισαχθεί ο θεσμός του Κτηματολογίου, ή γεγονότα ανωτέρας βίας τους είχαν στερήσει την δυνατότητα να επιμεληθούν  των υποθέσεών τους, αλλά τώρα βρήκαν πλέον τον χρόνο να ασχοληθούν, πρέπει να ερευνήσουν μέσω των τοπικών αρχών εάν λειτουργεί Κτηματολόγιο στην περιοχή του ακινήτου τους. Θα πρέπει να απευθυνθούν στο Κτηματολόγιο, στους τοπικούς Δήμους, ή σε δικηγόρους και συμβολαιογράφους για να μάθουν πώς μπορούν έστω και την ενδεκάτη ώρα να συλλέξουν τους τίτλους, τα συμβόλαια, τα τοπογραφικά και τα άλλα αποδεικτικά που έχουν, ή πώς μπορούν να τα εντοπίσουν τώρα και να λάβουν αντίγραφά τους και πώς μπορούν τώρα να συντάξουν νέα τοπογραφικά με την βοήθεια ειδικών, εφόσον γνωρίζουν πού βρίσκονται τα ακίνητά τους και μπορούν να υποδείξουν τα όριά τους.
      *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
 είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, 
Master of Laws.
www.greekadvocate.eu
bm-bioxoi@otenet.gr